На рынке жилой недвижимости Минска назревает спекулятивный пузырь

Рынок жилой недвижимости Минска в первые два месяца 2013 года продемонстрировал разновекторное движение ключевых показателей. Так при снижении цен в национальной валюте столичные квартиры демонстрируют увеличение ценников в долларах. Причем наиболее активно растет стоимость в валюте одно и двухкомнатных квартир.В это жевремямногокомнатные квартиры в хрущевках демонстрируют снижение даже долларовых цен. На этом фоне по уровню цен все так же лидирует Центральный район. В противоположность ему,Заводской кварталпо прежнему замыкает ценовой рейтинг. На этом фоне рынок демонстрирует однозначный рост объема продаж. Однако вся восходящая динамика рынка не имеет экономического обоснования, что свидетельствует о назревании спекулятивного пузыря. Вследствие чего восходящий трендв ближайшие полгодасменится нисходящими тенденциями. Рассмотрим более детально вышеозначенные факторы.

По данным исследования портала KVARTIRADOM.by средняя стоимость квартир в Минске составила в феврале 11 798 106 бел. руб. за кв.м., что на 0,54% меньше чем месяцем ранее. Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости сократилась за месяцна 0,7% до 11 864 394 бел. руб. за кв.м. Новостройки за это же время наоборот подорожали на 1,05% до11 148 195 бел. руб. за кв.м.

На этом фоне ГК «Твоя столица» сообщает о повышении средней стоимости квартир за месяц с 1266 до 1364 долларов за кв. метр. При этом этот же источник информации свидетельствует о том, что стоимость однокомнатных квартир увеличилась за отчетный период сильнее всего. Цена данного типа жилья увеличилась с 1530 до 1566 долларов за кв. метр. Для сравнения многокомнатные квартиры, насчитывающие более трех жилых комнат стали единственным типом жилья, продемонстрировавшим снижение цен. Их стоимость снизилась с1688 до 1625 долларов за кв. метр. На этом фоне стоимость двухкомнатных квартир увеличилась за месяц с 1542 до 1562 долларов за кв. метр. Трехкомнатные квартиры прибавили в цене с 1554 до 1583 долларов за кв. метр. В целом же по консолидированной информации ряда источников прирост средней долларовой ценыза два первых месяца текущего года составил 6%.

В свою очередь среди всех типов жилья активнее всего в феврале дорожали квартиры современной планировки, чья стоимость выросла за месяц с 1595 до 1851 доллара за кв. метр. Наименьшими темпами росла стоимость так называемых «хрущевок» и «брежневок». Их стоимость увеличилась с 1452 до 1492 долларов за кв. метр. Для сравнения квартиры стандартных планировок подорожали с января по февраль на 46 долларов за кв. метр. По итогам февраля средневзвешенная стоимость данных квартир составила в Минске 1524 доллара за кв. метр.

Между тем, как и ранее наиболее дорогие квартиры располагались в Центральном районе города, где средневзвешенный уровень цен равнялся 2019 долларам за кв. метр. Месяцем ранее здесь же средняя стоимость жилья составляла 2075 за кв. метр. Дешевле всего квартиры стоили в Заводском районе. В его административных границах большинство квартир реализовывалось по цене в 1290 (1275) долларов за кв. метр. Для сравнения средняя стоимость квартир в Советском районе составляла 1689 (1631) долларов за кв. метр.В Первомайском и Партизанском районах стоимость квартир равнялась соответственно 1639(1637) и 1735 (1590) долларов за кв. метр. Квартиры в Ленинском и Октябрьском районе стоили в среднем 1558(1596) и 1452 (1468)долларов за кв. метр. Фрунзенский и Московский район характеризовались средневзвешенным уровнем цен в размере 1454 (1410)и 1461 (1454) долларов за кв. метр.

На этом фоне в феврале было реализовано в Минске 1008 квартир, в то время как месяцем ранее объем продаж составил лишь 932 квартиры. Причем по сравнению с годом ранее реализация жилья в феврале увеличилась на 18%, в то время как в январе прирост продаж составил в годовой амплитуде 54%. Соответствующая информация содержится в исследовании Национального кадастрового агентства (НКА).

В целом же отмечаемый рост цен и количества сделок не имеет экономически обоснованных причин и скорее характеризуется сугубо спекулятивными факторами. Так цены растут за счет постоянно снижающегося объема предложения и вымывания с рынка наиболее ликвидных квартир. Так же приросту цен содействует стремление белорусов вложить немногие наличные средства в едва ли не единственный доступный для них актив – жилье. Таковое в условиях экономической нестабильности является гарантом сохранения капитала. Без прироста заработных плат и доступного кредитования отмечаемый рост цен и спроса неминуемо сменитсясущественным спадом. Вероятность возникновения такового в ближайшие полгода весьма велика.

Кулюк Павел