Рынок загородной недвижимости Бреста это коттеджи за миллион долларов и 18 тыс. брошенных домов
Структура и объем предложения
В апреле 2016 года на территории Бреста и его предместий продавалось 4 тыс. квартир и домов. Последние обеспечивали 37,5% предложения, что в количественном выражении составляло примерно 1500 домов. Помимо этого на рынке экспонировалось около 400 участков земли для строительства и приусадебного хозяйства.
Если по рыночной доле домов Брест характеризовался средним значением для областных центров Беларуси, то по объему предложения земельных участков город занимал лидирующие позиции. Сопоставимым объемом предложения мог похвастаться лишь Минск. В то время как иные областные центры отметились предложением земельных участков в объеме в два раза меньшем, чем Брест. Доминирование города обуславливается структурой самого жилищного фонда. Таковой характеризуется рекордными темпами развития индивидуальной жилой застройки. Еще в 2010-2011 годах городские властивыделили для частной застройки 3600 земельных участков, что стало рекордным предложением среди всех областных центров. Тогда единовременно осуществлялось строительство 700 частных домов. Однако часть участков оказалась не освоенной, что до сих пор сказывается на общем объеме предложения. Данное обстоятельствопозволяет назватьБрест областным центром с наиболее развитым рынком земли в Беларуси.
На этом фоне не случайным кажется доминирование городских частных домов в общем объеме предложения данной недвижимости. Две трети частных коттеджей продается в административных границах Бреста. Лишь треть предложения приходится на ближайшие окраины города. На большинстве других рынков пригороды наоборот доминируют по объему предложения.
Примечательно, что 84% всех продаваемых домов предназначаются для постоянного проживания. В качестве дачных экспонируется лишь 16% данных объектов. В сегменте земельных участков три четверти предложения предназначается для индивидуального жилищного строительства. Еще четверть наделов позиционируется в качестве дачных наделов.
Большинство реализуемых домов являются одноэтажными. На них приходится 75% всего предложения. Еще 23% реализуемой недвижимости является двухэтажной. 2% домов обладают двумя и более этажами. Средняя площадь индивидуальных жилых домов на вторичном рынке недвижимости Бреста составляет 85 кв.м. Новое предложение характеризуется аналогичным значением в размере 130 кв.м.
В общем объеме предложения доминируют дома возведенные из кирпича или газобетона. На них приходится три четверти всего предложения. Дома из дерева формируют четверть рынка. Как правило, деревянные дома характеризуются наибольшими сроками эксплуатации, что выдвигает повышенные требования к их реновации. Они же относятся к низшему ценовому сегменту рынка.
Отдельно стоит упомянуть первичный рынок недвижимости. На нем последние два года стремительно растет доля домов возводимых индустриальным способом. Под таковыми подразумеваются дома возводимые в несъемной опалубке по технологии VST, каркасные деревянные и крупнопанельные дома.Брест является одним из трех центров индустриального возведения индивидуальных жилых домов. В частности таковые в несъемной опалубке возводит «Стройтрест № 8». В целом же данные дома составляли по итогам 2015 года 39% от общего объема нового строительства. Оставшаяся часть домов была возведена из мелкоштучных строительных материалов, под которыми подразумеваются кирпич, газобетонные блоки, брус и т.д.
Возведение индивидуальных жилых домов в Бресте и области увеличивается. Отдельных данных по областному центру нет. Однако достоверно известно, что с 2013 по 2015 год возведение частных домов в Брестской области почти удвоилось. Так в 2013 году в регионе построили 400 домов, из которых 120 было возведено с государственной поддержкой. В 2014 году общие объемы строительства составили 570 домов. Из них 200 было построено за счет государства. В 2015 году в Брестской области построили 730 индивидуальных жилых домов, из которых 270 было построено при содействии правительства. Наглядно объемы строительства индивидуальных жилых домов представлены на нижеследующем изображении.
Структура и объем спроса
Рынки индивидуальных жилых домов и земельных участков Бреста и области характеризуются не соответствием структуры предложения и спроса. Так в целом по региону наблюдается чудовищное превышение предложения домов надспросом на них. Только пустующих домов в области насчитывается 18 тыс. единиц. Однако большая часть не востребованного жилья располагается в бесперспективных поселках с плохой транспортной доступностью, отсутствием инфраструктуры и малым количеством жителей. В противовес им отдельные населенные пункты отмечены практически отсутствующим предложением жилья. В частности речь идет о таких популярных поселках как селоМлыны Каменецкого района илидеревне ЛешницаВеликоритскогосельсовета. При этом сам Брест характеризуется дефицитом доступного предложения в районах Киевка иБерезовка. Имеющаяся здесь недвижимость в основном характеризуется завышенным уровнем цен, чему виной является активный спрос.
На рынке земли наблюдается аналогичная ситуация. При достаточном предложении земельных участков в самом Бресте и популярных пригородах общий дефицит земельных наделов по региону составляет 6 тыс. единиц. Именно на столько заявок потенциальный спрос превышает имеющееся предложение. Больше данное значение лишь в Минской области, где не удовлетворенный спрос составляет 22 тыс. заявки.
Подавляющее количество сделок с индивидуальными домами и земельными участками заключают граждане Беларуси. Однако в сегменте элитного жилья видимую долю спроса обеспечивают россияне. Таковые интересуются жильем стоимостью от 50 до 200 тыс. долларов. В основном русские покупают дома в организованных коттеджных поселках вблизи трасс в Польшу. Спрос россиян на местную недвижимость стал расти с 2013 года.Обуславливается это подготавливаемым соглашением о малом приграничном движении между Польшей и Беларусью. По данной договоренности жители приграничных районов Беларуси смогут ездить в Польшу без виз. Т.е. покупка дома в предместьях Бреста может позволить россиянам беспрепятственно приезжать в ЕС. В целом же граждане РФ обеспечивают от 5% до 10% сделок с элитными частными домами Бреста. При этом до трети россиян интересуются покупкой земельных участков под застройку. На рынке земли русские обеспечивают до 5% всех сделок.
В отличие от россиян местные жители предпочитают приобретать недорогое жилье вблизи озер и рек. При этом прямое транспортное сообщение с областным центром не всегда является принципиальным. Как правило, низкая цена и отличные возможности для отдыхаперевешивает транспортную доступность и социальную инфраструктуру. Однако данное правило действует лишь на вторичном рынке недвижимости. К домам в организованных коттеджных поселках выдвигаются противоположные требования.
В целом же в Бресте и предместьях ежегодно продается около 600-700 домов и около 150-200 земельных участков.
Стоимость строительства
Средняя стоимость строительства дома без внутренней отделки и подключения к инженерным коммуникациям составляет в Бресте и окрестностях 475 долларов за кв.м. Примерно столько же придется потратить на качественную отделку уже возведенных помещений. Прокладка и подключение коммуникаций займет примерно еще 500 долларов на 1 кв.м. недвижимости. Вследствие этого общая стоимость строительства дома с качественным ремонтом и прокладкой коммуникаций составит около 1500 долларов за кв.м. Для сравнения новые квартиры в Бресте реализовывались в марте 2016года* по средней цене в размере 838$ за кв.м. Т.е. строительство своего дома из кирпича и с качественным ремонтом обойдется почти в два раза дороже, чем приобретение новых квартир. Это позволяет говорить о том, что строительство частных домов преимущественно осуществляется состоятельными людьми. Однако в рамках СНГ это не аксиома. Например, частные дома в Архангельске, характеризуются себестоимостью на 27% меньшей, чем цена продажи новых квартир.
Вместе с тем знание специфики строительства позволит сэкономить существенные средства без знаковой потери качества работ. Например, средняя стоимость типового проекта составляетв регионе300 долларов. Медианная цена индивидуального архитектурного решения равняется 1500 долларам. Стоимость строительства свайного фундамента для среднестатистического дома составляет 5,5 тыс. долларов. Аналогичный фундамент из монолитного бетона обойдется уже в 10 тыс. долларов. Укладка газосиликатных блоковстоит примерно 15 долларов за кубометр. Цена кирпичной кладки составляет 25 долларов за куб. В два раза дороже обойдется строительство каркасного дома. Укладка такого же объема деревянного бруса будет стоить уже около 100 долларов! Причем в ряде случаев эта цена не учитывает пропитку дерева специальными составами. На это может потребоваться еще 35 долларов за куб.
Как видим стоимость разных этапов строительства может отличаться в 2-6 раз! Вследствие этого услуги профессионального консультанта могут окупиться сторицей.
С учетом выдержки фундамента на возведение одноэтажного жилого дома потребуется не менее 1 года. Для сравнения строительство многоквартирных жилых домов забирает 1,5 года.
Стоимость продажи
Дома и земельные участки в Бресте демонстрируют прирост цен в годовой амплитуде, но характеризуются снижением цен в более короткие промежутки времени. Последнее обуславливается сезонными колебаниями, в то время как увеличение цен в долгосрочной перспективе является трендом.
Так, по итогам марта 2016 года индивидуальные жилые дома в Бресте продавались по средней цене в размере2 012 565 846 бел. руб. или 96 637$ за объект. По сравнению с месяцем ранее стоимость домов снизилась на 1,65%. С января 2016 года медианная цена продажи жилья сократилась на 8,27%. С марта 2015 по март 2016 года стоимость домов в Бресте увеличилась на 3,92%. Более детально динамика стоимости индивидуальных жилых домов представлена на нижеследующем изображении.
В марте стоимость самого дешевого дома в Бресте составила 1 млн. руб.Именно по такой цене продавалась дача "за карьерами,на Красном дворе". Домик располагался в лесном массиве на земельном участке площадью в 9 соток. Из них 2 сотки было отдано под огород. Наиболее дорогой частный дом Бреста продавался за 13 700 000 000 руб. Жилье площадью в 350 кв.м. располагалосьв пер. Тенистый в районе Красный двор. Недвижимость находится за земельном участке площадью в 22 сотки. На них помимо дома расположен водоем, гараж и ряд иных построек.
В свою очередь земельные участки в Бресте по итогаммарта продавались по средней цене в размере 48 515 789 бел. руб. или 2330$ за сотку. Это на 14,3% меньше чем месяцем ранее и на 14,64% меньше чем в январе 2016 года. По сравнению с мартом 2015 года стоимость земельных участков наоборот возросла на 19,15%. Более детально стоимость земельных участков представлена на нижеследующем изображении.
В марте самый дешевый участок реализовывался в предместьях Бреста за 500 тыс. руб. По такой цене продавался надел в 25 соток на территории деревни Черни. Электричество и газ подведены к границам участка. Наиболее дорогой участок реализовывалсявблизи Бреста за 1 537 620 000 руб. Данную цену просили за 120 соток предназначенных для возведения отдельно взятого жилого дома. Надел располагается в д. Скоки, вблизи архитектурного памятника, усадьбы Немцевичей.
Прогнозы
В обозримой перспективе сегменты жилых домов и земельных участков продолжат характеризоваться дефицитом качественного предложения в наиболее популярных месторасположениях. Это будет поддерживать завышенный уровеньцен на наиболее востребованные объекты. При этом средняя стоимость земли и домов продолжит увеличиваться в долгосрочной перспективе.
Вместе с тем на рынке продолжит расти доля домов возводимых индустриальным способом. В это же времяактивность индивидуальных застройщиков продолжит снижаться вследствие общего сокращения платежеспособности населения. Активизация индустриального домостроения приведет к увеличению в общем объеме предложения доли домов из несъемной опалубки, деревянных каркасов и крупных панелей. Новое предложение земельных участков будет поддерживаться за счет усилий государства.
В целом же активность на рынке сохранят наиболее платежеспособные жители Бреста и граждане России.Основная часть покупателей вынуждена будет уйти с рынка или же присутствовать на нем в ограниченных объемах и лишь за счет проведения альтернативных сделок.
*Речь идет о стоимости новых квартир занесенных в базу портала KvartiraDom.by и реализуемых на первичном рынке недвижимости Бреста
Кулюк Павел
