На рынке жилой недвижимости Минска назревает спекулятивный пузырь

Рынок жилой недвижимости Минска в первые два месяца 2013 года продемонстрировал разновекторное движение ключевых показателей. Так при снижении цен в национальной валюте столичные квартиры демонстрируют увеличение ценников в долларах. Причем наиболее активно растет стоимость в валюте одно и двухкомнатных квартир. В это же время многокомнатные квартиры в хрущевках демонстрируют снижение даже долларовых цен. На этом фоне по уровню цен все так же лидирует Центральный район. В противоположность ему, Заводской квартал по прежнему замыкает ценовой рейтинг. На этом фоне рынок демонстрирует однозначный рост объема продаж. Однако вся восходящая динамика рынка не имеет экономического обоснования, что свидетельствует о назревании спекулятивного пузыря. Вследствие чего восходящий тренд в ближайшие полгода сменится нисходящими тенденциями. Рассмотрим более детально вышеозначенные факторы.

По данным исследования портала KVARTIRADOM.by средняя стоимость квартир в Минске составила в феврале 11 798 106 бел. руб. за кв.м., что на 0,54% меньше чем месяцем ранее. Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости сократилась за месяц на 0,7% до 11 864 394 бел. руб. за кв.м. Новостройки за это же время наоборот подорожали на 1,05% до 11 148 195 бел. руб. за кв.м.

На этом фоне ГК «Твоя столица» сообщает о повышении средней стоимости квартир за месяц с 1266 до 1364 долларов за кв. метр. При этом этот же источник информации свидетельствует о том, что стоимость однокомнатных квартир увеличилась за отчетный период сильнее всего. Цена данного типа жилья увеличилась с 1530 до 1566 долларов за кв. метр. Для сравнения многокомнатные квартиры, насчитывающие более трех жилых комнат стали единственным типом жилья, продемонстрировавшим снижение цен. Их стоимость снизилась с 1688 до 1625 долларов за кв. метр. На этом фоне стоимость двухкомнатных квартир увеличилась за месяц с 1542 до 1562 долларов за кв. метр. Трехкомнатные квартиры прибавили в цене с 1554 до 1583 долларов за кв. метр. В целом же по консолидированной информации ряда источников прирост средней долларовой цены за два первых месяца текущего года составил 6%.

В свою очередь среди всех типов жилья активнее всего в феврале дорожали квартиры современной планировки, чья стоимость выросла за месяц с 1595 до 1851 доллара за кв. метр. Наименьшими темпами росла стоимость так называемых «хрущевок» и «брежневок». Их стоимость увеличилась с 1452 до 1492 долларов за кв. метр. Для сравнения квартиры стандартных планировок подорожали с января по февраль на 46 долларов за кв. метр. По итогам февраля средневзвешенная стоимость данных квартир составила в Минске 1524 доллара за кв. метр.

Между тем, как и ранее наиболее дорогие квартиры располагались в Центральном районе города, где средневзвешенный уровень цен равнялся 2019 долларам за кв. метр. Месяцем ранее здесь же средняя стоимость жилья составляла 2075 за кв. метр. Дешевле всего квартиры стоили в Заводском районе. В его административных границах большинство квартир реализовывалось по цене в 1290 (1275) долларов за кв. метр. Для сравнения средняя стоимость квартир в Советском районе составляла 1689 (1631) долларов за кв. метр. В Первомайском и Партизанском районах стоимость квартир равнялась соответственно 1639 (1637) и 1735 (1590) долларов за кв. метр. Квартиры в Ленинском и Октябрьском районе стоили в среднем 1558 (1596) и 1452 (1468) долларов за кв. метр. Фрунзенский и Московский район характеризовались средневзвешенным уровнем цен в размере 1454 (1410) и 1461 (1454) долларов за кв. метр.

На этом фоне в феврале было реализовано в Минске 1008 квартир, в то время как месяцем ранее объем продаж составил лишь 932 квартиры. Причем по сравнению с годом ранее реализация жилья в феврале увеличилась на 18%, в то время как в январе прирост продаж составил в годовой амплитуде 54%. Соответствующая информация содержится в исследовании Национального кадастрового агентства (НКА).

В целом же отмечаемый рост цен и количества сделок не имеет экономически обоснованных причин и скорее характеризуется сугубо спекулятивными факторами. Так цены растут за счет постоянно снижающегося объема предложения и вымывания с рынка наиболее ликвидных квартир. Так же приросту цен содействует стремление белорусов вложить немногие наличные средства в едва ли не единственный доступный для них актив – жилье. Таковое в условиях экономической нестабильности является гарантом сохранения капитала. Без прироста заработных плат и доступного кредитования отмечаемый рост цен и спроса неминуемо сменится существенным спадом. Вероятность возникновения такового в ближайшие полгода весьма велика.

Кулюк Павел