В Гродно единовременно продается около 300 объектов коммерческой недвижимости стоимостью от 4 млн. до 40 млрд. руб.
Объем и структура предложения
Единовременно в Гродно продается около 300 объектов коммерческой недвижимости. Из них наибольшей долей предложения характеризуются гаражи и стоянки. На них в марте 2016 годаприходилось 58,3% всего предложения, что в количественном измерении составило 175 объектов.Для сравнения аутсайдерами по объему предложения являлисьобъекты гостиничной недвижимости. За исследуемый период в городе было лишь одно предложение здания, которое можно было использовать в качестве объекта размещения. Данный объект располагался на ул. Городничанская. В общем объеме предложения это составило 0,3%.Для сравнения магазиныв Гродно вобрали 13% предложения, что в количественном выражении составило 39 единиц.Численность объектов производственно-складской недвижимости составила 16 единиц, что равняется примерно 5% всего предложения.Для сравнения офисы в Гродно составили 3% от общего объема предложения коммерческой недвижимости. Всего на рынке эксплуатировалось 9 помещений данного назначения. Помещения общественного питания сформировали 1,3% всего предложения. Их на рынке экспонировалось 4 единицы. Так же на рынке эксплуатировалось 14 помещений свободного назначения, что составляло 4,6%всего предложения. Еще 1% рынка сформировали помещения, используемые в качестве СТО.Их на рынке реализовывалось3 единицы предложения. Оставшиеся 12,8% предложения было представлено иными типами недвижимости. В количественном выражении это составило 39 объектов.Более наглядно структура предложения на рынке коммерческой недвижимости Гродно представлена на нижеследующем изображении.
Средний срок экспозиции объекта коммерческой недвижимости в Гродно составляет 14 месяцев. При этом быстрее всего реализуются гаражи и парковки, чей средний срок продажи равняется 6 месяцам. Отдельно стоит упомянуть мегаобъекты стоимостью свыше 5 млрд. руб. Их средний срок реализации достигает 24 и более месяцев. Наглядно сроки экспозиции недвижимости представлены на нижеследующем изображении.
Без учета парковок и гаражей каждый десятый объект коммерческой недвижимости Гродно реализуется в качестве "готового бизнеса". В данном контексте речь идет как о действующих компаниях обладающих продаваемым помещением, так и самими помещениями, сданными в аренду. Оба случая существенно повышают инвестиционную привлекательность приобретения недвижимости. При этом четверть данного предложения является не чем иным как помещениями, сданными в аренду парикмахерским и косметическим салонам. Еще по 15% предложения оттянули на себя магазины и административно-хозяйственные помещения строительных компаний. Столько же пришлось на недвижимость, используемую в качестве игровых помещений для детей. Т.е. сфера услуг обеспечивает 40% предложения данного порядка. Вслед за ней следуют в равных долях торговля и строительный бизнес.
Желающим заключить инвестиционные сделки необходимо учитывать ключевые показатели развития данных видов деятельности.
Цены
Начальный уровень цен на рынке коммерческой недвижимости Гродно начинается от 4 млн. руб. Именно столько стоит металлический гараж на ул. Сов. Пограничников. Дороже всего в городе реализуется складской комплекс на ул. Карского. Стоимость данного объекта площадью в 6500 кв.м. составляет 40 млрд.бел. руб. Т.е. разница цен составляет 40 тыс. раз!
На этом фоне гаражи в Гродно являются наиболее дешевыми объектами коммерческой недвижимости. Их медианная цена составила в феврале 50 млн. руб. При этом разброс цен в данном сегменте составлял 4 млн. - 320 млн. бел. руб. Этот же сегмент недвижимости характеризуется максимальной переоценкой объектов. Особенно ярко это выражено в верхнем ценовом сегменте рынка. Как минимум 33 гаража в Гродно продается по цене свыше 100 млн. бел. руб. Для сравнения 78% торговой недвижимости в Гродно продается дешевле данного значения. Причем даже цена стационарных магазиновна первых этажах многоэтажных зданий на две трети дешевле, чем цена наиболее дорогих гаражей города. Например, небольшой магазин на пр-т Космонавтов продается за 32,5 млн. руб. Т.е. 18% гаражей в Гродно стоят дороже, чем три вместе взятых магазина площадью в 84 кв.м. каждый! Подобный дисбаланс цен позволяет отнести торговую недвижимость к наиболее недооцененной недвижимости Гродно. Лишь 22% магазинов города продается по цене выше 100 млн. руб. При этом разброс цен в данном сегменте составляет 6 млн. - 520 млн. руб. А средний уровень цен равняется 75 млн. руб.
На этом фоне наиболее дорогим сегментом коммерческой недвижимости являются объекты производственно-складского назначения. Разброс цен в данном сегменте составляет 499 млн. - 42 млрд. белорусских рублей. При этом медианный уровень цен равняется в данном сегменте 1,15 млрд. бел. руб. В сегменте офисной недвижимости разброс цен составляет1 млн.- 18,6 млрд. руб. При этом средний уровень цен равняется 1,75 млрд. бел. руб. Ценовые характеристики прочих типов коммерческой недвижимости сложно представить вследствие низкой информационной прозрачности данных сегментов.
Инвестиции и доходность
Рынок коммерческой недвижимости Гродно характеризуется незначительным объемом и существенным различием структуры предложения. В таковом доминируют сравнительно не дорогие гаражи и парковки. Вследствие чего немногочисленные, но дорогие объекты производственно-складской, торговой и офисной недвижимости оказывают существенное влияние на общий оборот рынка. В условиях, когда цена отдельных зданий составляет десятки процентов от стоимости всей реализуемой недвижимости, заключение сделок по их продаже может существенно увеличить объем инвестиций и на оборот. Что бы ни допустить искажения среднегодового оборота рынка его объем необходимо учитывать без учета малочисленных, но дорогостоящих объектов стоимостью свыше5 млрд. руб. Без них общая стоимость единовременного предложения коммерческой недвижимости в Гродно составляла около 70млрд. руб., из которых 11 млрд. руб. приходилось на гаражи и стоянки. Для сравнения цена трех не учтенных мегаобъектов стоимостью свыше 5 млрд. руб. составляла 30 млрд. руб. или почти половину от общего объема рынка. Годовой оборот такового составляет в среднем 60 млрд. руб. Причем одна треть приходится на реализуемые гаражи и стоянки.
На этом фоне лидирует по уровню доходности в городе торговая недвижимость. Качественные объекты с хорошей локацией генерируют общий арендный доход в размере до 13% в год. Это позволяет говорить об окупаемости лучших магазинов в течение 7,5 лет с моментапокупки.Доходность наилучших офисных комплексов составляет в Гродно 14,5%,что позволяет окупить объект в течение 7 лет с момента покупки. Эти же сроки окупаемости характерны и для недвижимости, используемой для размещения сервисных служб. Доходность складской недвижимости составляет 13%. Для сравнения средняя доходность жилой недвижимости в Гродно равняется 4,8%. Это позволяет рассматривать коммерческую недвижимость, а особенно офисную недвижимость и объекты для сервисных служб как наиболее привлекательныедля инвестиций на рынке недвижимости Гродно. Сможете ли вы это проверить на личном опыте, зависит лишь от вас.Более детально доходность недвижимости в Гродно представлена на нижеследующем изображении.
Прогнозы
В ближайший год на рынке коммерческой недвижимости Гродно не произойдутструктурные изменения. Деловая активность будет зависеть от макроэкономических показателей региона. При этом видимые объемы нового строительства возможны лишь в трех сегментах: складской, производственной и торговой недвижимости. Последняя будет развиваться под давлением небольшого частного капитала и лишь в сегментестрит-ритейла. В сегменте складской недвижимости строительство возможно лишь при поддержке государства и не в спекуляционных целях.
Индустриальная недвижимость будет возводиться как иностранным, так и внутренним капиталом для конечных пользователей площадей. Причем большинство объектов будет располагаться за пределами города. Их размер будет незначителен. В ситуации экономической нестабильности офисная недвижимость попросту обречена на функционирование в рамках вторичного рынка недвижимости. Отдельно стоит упомянуть гаражи. Они являются единственным сегментом коммерческой недвижимости, где возможна реализация спекулятивных проектов частным капиталом. Однако данное строительство будетносить единичный характер.
Кулюк Павел
